房产基础知识

一、什么是房地产

   1.房地产的概念和分类
     
房地产:也称不动产,房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产大体可以分为:居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。

2.房地产的特性
1.房地产位置的固定性位置是不可移动的。
2.房地产地域的差别性地域不同价值也不同,甚至同一区内,不同楼层位置价值都不同。
3.房地产的高值耐久性建筑物的使用期长,一般几十年,有的可以上百年。
4.房地产的保值增值性经济稳定的情况下,土地的不可再生性,人们需求的日益增加,决定其价格会呈上升趋势。

二、房地产专业术语
房产:指建筑在土地上的各类房屋,有住宅、商场、办公楼。
房地产产权:指对房屋的所有权和对该房屋所占有土地的使用权。
产权证书:产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
土地类型:(按使用性能划分的)居住、工业、仓储、综合用地(商住两用)、公共设施及自由集资、微利房。
房地产买卖:指房屋所有权和土地使用权的买卖。
房地产抵押:指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物,向银行或其他信贷机构作抵押,取得贷款。

一级市场:指国家垄断市场,国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场:指国家将土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋发售、出租、土地转让、抵押等房地产交易市场。
三级市场:指在二级市场的基础上转让或出租的房地产交易市场。

期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。  
现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。    
基价:基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
起价:起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。
预售价:预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。一次性买断价:一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变。

定金:定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。

商品房:指开发商市场土地,取得土地使用权进行开发建设,并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可独立拥有房产证,并可转让、出租、继承、抵押、赠予交换的房地产。
建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积:住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。实用面积:它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。
容积率: 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。
开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

套内面积:俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
竣工面积:竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。
辅助面积:辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积:指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积分摊系数 :整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
销售面积:销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
建筑密度(覆盖率):建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。
绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

层高:层高是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。
净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。
标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层. 
阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台:平台是指供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
地下室: 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者 。
居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间小路等的总称。 
公共服务设施用地:公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地。
道路用地: 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
道路红线: 道路红线是指城市道路,含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线:建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
玄关:玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
隔断:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
过道:过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

 “五证·二书”:“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 

分享到:
友情连接:智造科技 网上订货系统 网上订货平台 订单管理系统 防伪 防伪标识 防伪标签 防伪防窜货 防窜货 防窜货系统 led spotlight led射灯